在樓市政策保持連續穩定的主基調下，房地產行業集中度進一步提升，市場分化明顯。為立足生存，房企紛紛提出沖刺千億的目標或進行戰略轉型。
在去年8月完成企業更名后，老牌粵派房企雅居樂又在今年宣布將向“以地產為主，多元業務并行”的架構調整。在官方規劃中，未來三到五年，四項新產業要占到集團利潤總額的50%。同時，房地產業務能在2019年實現千億銷售額。
在多元化轉型的同時做大房地產業務，雅居樂該如何去實現這個目標？近日，被譽為“雅居樂財務和投資掌門人”——雅居樂集團副總裁潘智勇接受新華網專訪，針對集團的多元化戰略，運營管理，產業布局，財務管理，資本運作及社會責任等方面做了詳細闡述。
穩健運營沖刺千億
據雅居樂集團發布的最新公告顯示，截至2017年10月31日，雅居樂2017年的累積預售金額為人民幣636億元，同比上升36.9%；累積預售建筑面積為529.89萬平方米，同比上升12.1%；平均預售價12,002元/平方米，同比上升22.2%。
按全年650億銷售目標計算，截至2017年10月31日，雅居樂已完成全年銷售目標的98%，按此速度雅居樂今年超額完成目標將毫無懸念。
“千億也是我們的發展目標。房地產行業是長期存在發展機遇的，我們由此制定了未來發展的3年規劃。”潘智勇表示，穩健運營，打造百年老店是雅居樂一貫秉持的目標。在未來發展的3年規劃中，物業發展仍然是公司的主要收入來源。“接下來，公司在穩健的20%-30%的增速下，預計2-3年內將實現千億目標，當然這個目標不排除會提前突破。”
為順利達成目標，潘智勇透露將通過“五個加強”來夯實千億銷售的基礎。
一是加強土地儲備。公司配合未來發展所需，繼續采用策略性的土地擴充計劃來優化土地儲備。今年以來新增土地528多萬平米，貨值約1000億，主要分布在粵港澳大灣區等熱點區域；二是加強創新業態。今年會在長租物業、產業小鎮、城市更新方面開展研究和實踐，在廣州、西安、河南省等地陸續有項目落地，產業小鎮方面預計有2-3個項目落地，城市更新方面預計有5-8個項目落地；三是加強機制激勵。我們在地產集團推進“共享未來”計劃，實施合伙人跟投制度，將項目運營效益與員工個人收益直接掛鉤，實現員工與企業的收益共享；四是加強人才儲備。今年巡回全國知名高校進行招聘，推出“將才計劃”，培育人才，建設專才梯隊；五是加強運營管理。在保證質量、堅持品質的前提下，適當提前開發節點，加快周轉速度，一類城市周轉速度提升至12個月，二類城市周轉速度提升至9-10個月。
對于未來的房地產市場，潘智勇還是比較樂觀。他認為，房地產市場發展受長周期和短周期綜合影響，長周期的變化主要取決于人口增減及流動，短周期的變化主要取決于各種政策措施的調整。結合中國目前的發展階段，城鎮化還在進行當中，中國的房地產市場還是能夠持續健康發展的。
以人為本的多元化
今年上半年，雅居樂發布了全新的企業品牌形象，新品牌就是一個中文“人”字的藝術化體現。將“以人為本”作為全新品牌形象的核心概念，為多元的人提供多元的生活模式。雅居樂新品牌形象中的三片綠色花瓣，不單意味著平衡、自然、再生，同時也代表了雅居樂、合作伙伴、住戶之間三位一體的密切關系。
潘智勇稱，隨著公司品牌形象的全新升級，公司的多元化業務也是正式落地，目前公司除主營業務房地產外，還有雅生活、環保、教育、建設等多元產業板塊。
在環保方面，雅居樂已投資10多億，擁有超過20多家工廠，注重水務治理、土壤修復、危險廢棄物處理等領域，在全國形成六大區域布局。雅居樂環保集團還搭建了科研、投資、運營三大平臺，主要發展方向集中在環境修復、危廢處理、水務管理等三大業務板塊，業務范圍幾乎涵蓋除大氣外所有的污染防治和資源再生利用。
在教育方面，圍繞幼教、K12、國際教育、高職教育、社區教育、在線教育等六大業態板塊并行發展。目前我們在40多個城市投資10個億，擁有超過60個學校，有10萬名學生在雅居樂教育體系中接受教育。
為了讓業務更加多元化，雅居樂集團推出了雅生活業務板塊并分拆上市。
潘智勇認為，物業管理本身是房地產衍生的一個業務，維系與業主的關系非常重要，這是必須要面對的。目前物業管理的需求很大，要求越來越高，業務增值空間很大，從商業角度來看值得做，也必須做；堅持“以人為本”，就必須不斷滿足住戶的要求，不能回避；互聯網、智能技術的運用，進一步催生了巨大商機，社區內的銷售、金融、養老業務可以得到并行發展。
雅居樂經歷了25年的發展，開發的物業有100萬住戶，管理面積近8000多萬平米，并且由雅居樂自行開發的生活服務平臺【雅管家】的使用者已經達到數十萬，在這種情況下完全可以將雅生活推向資本市場募集資金，同時借上市進一步提升我們的管理水平。“目前我們已經啟動了上市進程，符合我們的判斷，預期上市進程將繼續順利推進。”潘智勇透露。
在他看來，雅居樂多元化戰略會在追求穩健發展的基礎上，結合企業的理念來進行發展。
投融資與管理技巧
作為一個綜合發展的集團，以投資來推動新興產業領域，對風險的把控是非常關鍵。作為分管雅居樂集團投資的負責人，潘智勇對此更有發言權。他總結出，雅居樂的整體投資策略可以概括為5個1的原則：一個理念，一個原則，一套體系，一支隊伍，一個效果。
一個理念是：有效投資，合理回報，風險可控。看準一個做一個，做一個成功一個；回報合理，投資需要達到行業平均收益水平以上；一個原則是：有所為有所不為。堅守目前已有的五大產業板塊，做實做深做細；一套體系是：雅居樂投資新規則；一支隊伍是：內部培養，外部精英（過五百人投資隊伍）；一個效果是：達到風險可控，回報合理。
眾所周知，資金是房地產企業的生命線。在融資方面，雅居樂主要是從兩方面確保資金的：緊抓銷售回款：銷售回款率每年達到90%。多渠道的融資：全渠道、全方式、全球化的融資。此外，還有直接融資和間接融資相結合、境內外和本外幣相結合、長期融資和短期融資相結合、傳統和創新相結合這四個舉措，促進融資均衡發展。
而在財務、成本的管理方面，潘智勇表示，雅居樂在多年的發展中，財務管理主要是有四個戰略角色：發揮規劃職能（財務戰略的設計師）、發揮決策職能（企業經營的總參謀）、發揮保障職能（業務發展的后勤部）、發揮督導職能（風險防控的指戰員）。
從雅居樂集團半年報的財務狀況數據可以看出，整體狀況良好。銷售費用、管理費用占簽約額的比例從2016年的7%下降到上半年的4%；加權平均利息成本從2016年的7.64%下降到上半年的6.35%。資產負債率69%，低于同行業平均水平；現金293億元，上升31%；凈債比0.51，維持在同業低位。
關于財務管理指導思想，潘智勇給出的答案是：服務集團戰略，提效率、強管理、控風險，確保財務合規、穩健運行。主要有四項舉措：
一是現金大集中，堅持現金為王思路，對全集團資金進行統一調度，確保在任何時點現金占總資產比例均超過10%；二是負債控規模，根據企業的發展狀況維持適中的負債規模，確保資產負債率不超過75%，凈債比不超過1.2；三是成本強約束，嚴控超預算行為；四是管理精細化。
取之社會回報社會
“在發展企業的同時，我們一手抓運營，一手抓社會公益事業。”潘智勇介紹，雅居樂目前已經是超過1500億的資產，每年納稅過百億，擁有16000多員工的大型民營企業集團。集團一直秉承“取之于社會，用之于社會”的公益理念，專注公司發展的同時，全心全意承擔社會責任，積極回饋社會。
成立25年來，雅居樂集團及其大股東陳氏家族慈善捐贈累計超14億元。我們心系社會，不遺余力，如汶川地震時第一時間馳援災區，捐款1.55億；先后成立了“廣東省雅居樂公益基金會”、“雅居樂教育基金會”等多個基金，僅在教育方面的單項捐贈就達到5億；另外在醫療、文化方面均有捐助，如對中山三鄉醫院、廣州中山一院等的捐助。集團多次獲得國家民政部頒發的最高慈善獎項“中華慈善獎”等多個慈善獎項，董事局主席兼總裁陳卓林先生也連續8年進入胡潤慈善榜，獲得社會各界的廣泛認可。
值得注意的是，雅居樂集團一直以來對教育與助學、鼓勵員工參與小區服務等一直不遺余力。于國內，已多年向來自清華大學、湖南大學、天津大學及同濟大學等學校的學生頒發“雅居樂地產獎/助學金”，并透過“雅居樂青海獎教助學金”向教師及學生發放助學金。
潘智勇表示，未來集團將繼續對社會慈善盡心盡力，透過慈善捐款，積極支持社會組織不同范疇的慈善工作，并鼓勵更多雅居樂員工參與義工工作。同時，在員工內部設立互助基金，在員工內部推行公益，對員工中的困難家庭，重大疾病等情況進行資助，幫助員工度過難關。
在談到房地產主業時，他認為地產行業經過這么多年的發展，已進入成熟平穩發展期。房子是用來住的不是用來炒的，也揭示了住房的本質，為下一步開發商開發、運營、管理房地產業務指明了發展方向，提供了指導方針。
在國家政策的主導下，房子產市場也將會越來越平穩，越來越健康。“作為開發商，雅居樂也會積極配合落實。”潘智勇說。
他同時表示，為響應政策號召，綜合雅居樂的資源、經驗和優勢，在做好傳統房地產開發的時候，也會組建團隊積極研究進入長租公寓、租售并舉產品市場，促進企業的良性發展。
